CADASTRE-SE



RECOMENDE

Seu Nome

Seu E-mail

E-mail do seu Amigo  [-] [+]

Mensagem [+]

Seja Bem Vindo
 a nova Advocacia Lacintra   

 

ITBI – Valor venal de referência – Preço de aquisição Imprimir E-mail
O artigo 38 do Código Tributário Nacional e o artigo 7º da Lei Municipal (de São Paulo) nº 11.154/91 dispõem que a base de cálculo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis e de Direitos a ele relativos é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.

Ocorre que, em alguns municípios, São Paulo em especial, foi estabelecido por decreto o chamado “valor venal de referência” para ser utilizado como base de cálculo de ITBI, valor este que não coincide necessariamente com o valor venal utilizado para o cálculo do IPTU.

Passaram então a coexistir o (1) valor venal para fins de IPTU, o (2) valor venal para fins de ITBI e o (3) valor de mercado do bem.

Os dois primeiros são estimados pela municipalidade, sendo que o valor venal de referência para fins de ITBI já foi, em reiteradas oportunidades, reconhecido como ilegal pela jurisprudência.

Ou seja, o valor venal de referência é uma ficção criada por decreto com fins arrecadatórios, sendo que sua utilização como base de cálculo para fins de ITBI, segundo a pacífica jurisprudência, é ilegal e, portanto, inexigível.

A legislação impõe, como regra, que o valor de mercado, supostamente aquele registrado na transação, seja a base de cálculo para fins do ITBI, desde que este valor não seja inferior ao valor venal, oportunidade em que este último prevaleceria por presunção de fraude.

Ocorre que em determinadas operações, a exemplo das alienações judiciais, o preço da negociação, ainda que inferior ao valor venal, deverá prevalecer, elidindo a presunção de fraude.

Neste ponto, a doutrina e a jurisprudência diferenciam o preço, que seria o valor de mercado livremente contratado pelas partes e aferido conforme dinâmica mercadológica, com o valor, que seria aquele definido pelo município a partir de metodologia traçada na Planta Genérica de Valores, com ampla consulta aos seguimentos do mercado imobiliário, observadas as normas da ABNT e do IBAPE/SP.

Assim, a estimativa de valor realizada pela Municipalidade de São Paulo para o lançamento do IPTU goza de presunção relativa, podendo ser alterada, desde que devidamente comprovada, para maior ou menor, por determinação da administração, ou requerimento do contribuinte.

De forma resumida, a base de cálculo para o recolhimento do ITBI, em regra, é o valor venal do imóvel legalmente definido para fins de IPTU.

Como exceção, temos que a base de cálculo seria (1) o valor do negócio particular, caso seja superior ao valor venal ou (2) o valor do negócio, ainda que inferior ao valor venal, nos casos de arrematação ou adjudicação judicial.

O desrespeito as estas exceções comportará pedido de repetição de indébito, para a restituição dos valores a maior.


Paulo Lacintra
é advogado, sócio do escritório Lacintra Sociedade de Advogados, pós-graduado em Direito Contratual, especialista e Direito Empresarial e membro do Instituto Brasileiro de Governança Corporativa – Este endereço de e-mail está protegido contra spambots. Você deve habilitar o JavaScript para visualizá-lo.